黄奇帆曾经担任过重庆市市长，主政期间有不少成绩，被称为“最懂经济的市长”。蚂蚁集团（支付宝母公司）在重庆设立小贷公司，黄奇帆应该是当时首位在书中披露蚂蚁集团整改前利用ABS等金融工具放大杠杆的人，由此可见其在经济和金融领域的建树。
最近，黄奇帆在一场演讲中发表了一些关于当下中国房地产方面的事情，谈到了房价、库存、保障房等与房地产有关的重要内容，在我看来还是挺有道理的，借机与大家分享一下。
黄奇帆提出2024年楼市会企稳，如果房价再跌30%地方政府会救市，入场回购住房。
有些人可能觉得黄奇帆的观点前后矛盾，一会说楼市企稳，一会又讲房价可能跌30%，这不是前后不一吗？
其实不然，“楼市企稳”指的是成交量。前几年中国房地产市场全年成交量为18亿平方米，2021年开始逐步减少，到2024年预计每年在12亿平方米左右。经过测算黄奇帆认为这个数字同住房年折旧以及其它因素对应，所以每年成交12亿平方米会是未来很长一段时间里的楼市“新常态”。
当然，交易量触底不意味着即将反弹，楼市长期看人口的基本原则不会变。
12亿平方米比最高峰时的18亿平方米少了三分之一，假设量价同比例增减则整体房价也是下浮三分之一，在实际下跌30%的时候各地政府会出手救市，方式与通过出台政策鼓励居民购买不同，是直接入场回购。
黄奇帆关于房价跌到一定程度后政府救市的结论与我不谋而合。我分析的逻辑建立在产业上，不论老百姓如何看待楼市不可否认的是房地产依然是我国经济的支柱型产业，十几年甚至几十年里不会改变，因为房地产不只是牵涉开发商的利益，涉及上下游大量产业和企业以及数千万的就业岗位，所以不能太拉胯。
事实上强如美国以及经历了泡沫破裂的日本，房地产还是他们的重要产业，2023年东京地区的房价涨回了最高点可日本的GDP距离历史高位还有差距。
黄奇帆得出该结论的角度与我不同，他从保障房的角度出发认为房价再跌30%会是一个非常好的改变住房现状的机会。
他认为本轮楼市调整从2021年开始，2022年、2023年已经调整了两年，而中国房价整体上而言的下降幅度有限。确实有一些城市以及部分楼盘出现“跳水式”降价，但大部分城市，尤其是一、二线城市的平均房价不像网络上传得那样跌得厉害。
究其原因是房地产是我国居民家庭的主要财富形式（央行的研究数据显示占家庭总财富的比例超过70%)，拥有住房的房东不愿意大幅降价，这会让他们的财富严重缩水，宁愿僵持着不卖。结果是平均房价阴跌、交易量连年下滑。
真正能把平均房价打下来的是法拍房。
这类房产的成交价往往低于市场价。房东等不了，强制执行的议价空间很大，以市场价的8折、7折甚至更低的价格成交是很正常的事情。
当某个地区的法拍房数量激增后就会对市场价产生影响，毕竟大量法拍房以市场价的7折或8折出售不就意味着这个价格成为了新的市场价吗？于是，当地住房的平均价就下来了。这个时候地方政府可以出手，回购房产作为廉租房、公租房等保障性租赁住房租给城市里的低收入人群。
前期房价已经下跌了10%至20%，再跌30%的话意味着相比历史高点跌去了快一半，回到了2015年前后的价位，政府回购是不会吃亏的。
把房子卖给地方政府后开发商的库存下去了、收入上升了，最重要的是困扰已久的“造血”能力问题解决了，手里有了钱的开发商可以支付欠供应商的款项、还上银行贷款、给员工发工资，整条房地产行业链上的诸多产业和企业得以盘活，就业状况边际改善。
此外，城市里的底层人群可以租住甚至购买保障性住房，生活成本大幅下降，安居乐业不再只是说说。有了房子心态发生变化， 将会有更多人留下来安心为当地经济建设出力，社会效益显著，可谓一举多得。
大家觉得黄奇帆的分析有道理吗？在我看来不仅理论上可行而且有落地实施的基础，这是最难得的，与部分专家发表一通理论上可行却脱离实际的观点不同。
政府购买保障房的钱从哪里来呢？放心，你想到的问题国家早就未雨绸缪了，而且已经有了解决方案。
1月5日，央行和金融监管总局联合下发了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，主旨是鼓励商业银行等金融机构为保障性租赁住房提供金融支持，其中很重要的一点便是让银行给购买保障房的主体提供贷款。看了一下具体细则后发现该类贷款的条件是挺优惠的，贷款期限最长可以做到30年，贷款金额最高达到房产评估价格的80%。
与此同时，央行前几天发布了截至去年12月底的PSL净增加3500亿元的消息，前一次的净增加额只有17亿。本次PSL主要投向“三大工程”，其中就有保障性住房，PSL相当于央行直接“印钱”给特定主体使用，属于货币政策非财政政策，不会增加地方债规模。
钱有了，政策有了，大规模的保障性住房建设还会远吗？也许在不就的将来我国真将经历一轮房改，保障性住房与商品房两条线同时发展，既解决低收入市民的长期居住问题又不会影响房地产市场本身的活力。这是大家希望看到的楼市“新常态”吗？
