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父母在孩子结婚前给孩子买房,怎么做才是最安全的?
时间:2022-10-29 14:35:26  来源:张亚敏律师

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如果在孩子结婚前就已经给孩子买了房子,本来父母是出于好心,但如果想得不周到的话,父母和孩子可能就都会有损失。下面我就来跟您详细说说。您看下面的情况是不是听着很耳熟?anH顺德容桂信息服务网

老张两口子担心百年之后把房子留给孩子会有遗产税,所以房子直接就写了孩子的名字,但是没想到孩子结婚后,老张老两口与儿媳妇不和,老两口被从房子里赶了出来。anH顺德容桂信息服务网

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老刘的儿子还算孝顺,但是年轻气盛,挣钱心切,完全不听老刘的意见偷偷把房子抵押贷款,结果生意没做成,还赔掉了房子。anH顺德容桂信息服务网

老王的儿子为了把校花娶回家,许诺了半套房子,刚领完结婚证就把人家的名字加到了房本上,结果不到两年就人财两空,一离婚被人家分走了一半的房子。anH顺德容桂信息服务网

老杨的儿子生活比较困难,老杨夫妇省吃俭用帮着儿子还房贷,没想到儿媳妇不领情不感恩,离婚时理直气壮的分走了房子婚后还贷的部分。anH顺德容桂信息服务网

老李的儿子新婚半年突遭交通事故去世,儿媳妇在儿子去世后再没登过家门,如今却到法院起诉要求分儿子留下的房子。这房子可是老李夫妇拿出家底给儿子买的。如今儿子没了,房子还要分走一部分,真是有苦难言。anH顺德容桂信息服务网

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以上我说的这些别人家的故事,可都是寻常事儿,值得我们借鉴,教我们怎么防范风险。可怜天下父母心,父母都想为子女多做一些,但是在孩子成熟懂事之前,父母把孩子扶上马还不行,还得护送一程,您说是不是?买房子可是大事儿,父母为孩子着想没有错,但是也得给自己留条后路,如果把自己的养老钱赔进去,最后哭也来不及,您说对不对?anH顺德容桂信息服务网

那到底应该怎么做呢?接下来我讲的内容就能帮到您。今天咱们来讲一下,父母在孩子结婚前买房的法律风险和应对技巧。anH顺德容桂信息服务网

今天分两种情况讲:anH顺德容桂信息服务网

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第一种:父母全款帮孩子买房,登记在孩子名下。

从形式上来看房子是孩子的婚前个人财产,但容易有以下几种的风险主要:第一,孩子不给父母住。第二,孩子将房子加上配偶的名字。第三,孩子因为不成熟的想法将房子抵押。anH顺德容桂信息服务网

那作为父母应该怎样防范这些风险呢?其实最重要的就是要保留父母对房子的处置权。anH顺德容桂信息服务网

1、与孩子签订借名买房协议,约定房子仅仅是登记孩子名下,但实际的产权人是父母。一旦孩子有要卖房子、抵押房子、把您赶出去的想法,您都可以拿着协议去法院主张权利,要求确认房子是您的。anH顺德容桂信息服务网

2、和孩子签订借款协议,约定父母对房屋出资是给孩子的借款。再就借款将房子做抵押,父母做抵押权人。父母成为抵押权人后,孩子就不能随便将房屋出售。anH顺德容桂信息服务网

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3、父母在房子上设定永久居住权,居住权设定之后,即便再卖房子也不能影响居住权,而且有谁会愿意买不能住的房子呢?所以做居住权登记也可以有效地控制住房子。anH顺德容桂信息服务网

居住权是新实行的法律规定,但是如果好好利用,可以帮助父母控制房产,下面讲几个关键点,听完您就知道怎么操作了。anH顺德容桂信息服务网

第一,怎么设定居住权。anH顺德容桂信息服务网

根据《民法典》第三百七十六条的规定:“设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。”第三百六十八条规定:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”anH顺德容桂信息服务网

首先,和子女签订一份居住权合同。就当事人双方的姓名、居住位置、居住的条件和要求、居住的期限及发生相关争议后的解决方法进行约定,如果合同中没有约定居住权是有偿的,就默认是无偿的。anH顺德容桂信息服务网

然后,向房屋管理机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。居住权自登记时设立。因为居住权本质上是设立于不动产之上的物权,因此采用登记生效主义。所以居住权必须办理登记,否则是无效的。anH顺德容桂信息服务网

第二,居住权的设立和解除可以设定条件和期限。父母可以与子女约定居住权在什么条件下或者过多久成立,在成立之时,父母可以拿着这份合同去房屋管理部门办理居住权登记;在什么条件下或者过多久失效,这个时候居住权就消灭了,父母就无权继续住在房子里。anH顺德容桂信息服务网

第三,居住权可以约定多长时间?根据法律规定居住期限由当事人之间约定,可以约定一年、五年、十年,也可以约定整个有生之年。但如果居住权合同中对居住期限没有约定或者约定不明,那该怎么认定居住权的期限呢?对此,可以有两种解释: 一是居住权不受期间的限制,所有权人可以随时解除居住权; 二是以居住权人的终生为期限,即居住权人终生享有居住权。 由于居住权是一种新的制度,在学理上和实践中对此的看法不一,因此我建议您与子女在合同中将居住权期限约定清楚。anH顺德容桂信息服务网

第四,您在居住权合同中一定要明确约定您和您老伴两个人的居住权,因为居住权人是否有权将其他人带到房屋中与自己同住在法律上也是有争议的,为了避免这种争议的发生,建议您直接与子女在合同中写明所有的居住权人。anH顺德容桂信息服务网

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第二种:父母付首付,贷款买房登记在孩子名下

现在房价太高,贷款买房的是大多数。很多父母心疼孩子,给孩子还房贷,经常会不定期、不定额得给孩子打钱。也有父母每个月定期给孩子打一笔钱。这都是父母普遍的做法,但是这样做存在很大的风险。下面我来和大家解释:anH顺德容桂信息服务网

我们来先说一下房子的性质。结婚前签订购房合同,办理贷款,婚后还贷,这样的房子是孩子的婚前个人财产。如果孩子离婚,房子仍然归孩子,但是法律规定,婚后偿还的银行贷款以及贷款对应的房子增值部分,应该补偿给配偶。而父母帮忙偿还的贷款如果没有证据证明是赠与给自己孩子的,法律上会默认为是赠与夫妻双方的,如果离婚,配偶会分走一半。anH顺德容桂信息服务网

有的人说,那父母跟孩子补一张借条,就说这是借款。或者补签一份文件写清楚是赠与自己孩子的。您觉得行不行?不行!道理很简单,如果随便补个签字文件法院都认,那还不乱了!从法律上来解释是:孩子和父母有利害关系,在孩子离婚时,孩子和父母具有共同利益,所以他们之间的证据不会被法院认可。anH顺德容桂信息服务网

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下面我来分享一个案件。anH顺德容桂信息服务网

张刚与杨丽于2002年2月登记结婚,张刚早在1999年9月签订合同购买了海淀区的一套房子,当时房屋总价款为1 03万元,其中贷款72万元,2008年房子登记在张刚名下,2010年3月张刚的父母老房子拆迁分了一笔钱,考虑张刚夫妇还贷压力大,于是用四十多万把贷款提前还清。2021年3月份杨丽起诉离婚,并要求分割房子婚后还贷以及增值部分,当时房子已经涨到了 900万元。anH顺德容桂信息服务网

庭审中,经双方当事人确认,该房屋婚后共同还贷本息共计92万多。法院认为,海淀区的房子虽是张刚婚前购买并使用个人财产支付首付款,但双方婚后确有共同偿还贷款的事实,张刚父母代为还贷四十多万没有明确说明是对张刚个人的赠与,法院认定是对夫妻双方的赠与。法院判决张刚支付杨丽婚后还贷以及增值总共是3 20万元。本案张刚和张刚的父母都觉得很冤枉,但是法院的判决是没有错的,张刚和父母冤枉的地方是没有提前做好规划和保护,如果能够提前作出防范将40多万提前还贷做成是对张刚个人的赠与,那么离婚时就可以避免一百五六十万的损失。anH顺德容桂信息服务网

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所以这里就要提醒广大的父母们注意了,您帮孩子还贷款需要做一些规划。anH顺德容桂信息服务网

1、做公证。建议您做一个还房贷是对自己子女一方赠与的公证。做公证可以不被子女的配偶知道,这样也避免影响子女的夫妻感情。anH顺德容桂信息服务网

2、父母在向子女转账时备注清楚是对自己子女的赠与,最好是直接转账到子女还房贷的银行卡。如果转账没有直接用在还房贷上,孩子离婚,房贷还是要给对方补偿的。anH顺德容桂信息服务网

3、签订协议,写清楚父母帮助子女还房贷是借款,子女需要偿还。但这种协议还需要子女的配偶签字。如果仅仅是父母与自己子女签是有很大风险的,一旦小夫妻闹离婚,因为父母与自己子女的近亲属关系,双方签订的协议很难被法院认定有效。而且这种协议虽然能保住钱,但是太伤感情了,所以也不建议。anH顺德容桂信息服务网

上面对保住全款买房的钱而签订借款协议、借名协议、办抵押的建议同样也适用贷款买房。但是办理居住权登记还不行,因为目前大部分地区的房管部门是不会给有抵押贷款的房子办居住权登记的。anH顺德容桂信息服务网

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